Mengulik RUU Omnibus Law CK di Bidang Pertanahan: Benarkah Issue Kepentingan Umum Diperluas, HGB 80 Tahun dan Penghapusan HM?

  • Whatsapp
Mengulik RUU Omnibus Law CK di Bidang Pertanahan: Benarkah Issue Kepentingan Umum Diperluas, HGB 80 Tahun dan Penghapusan HM?
Ilustrasi | net

SIMPANG siur perbincanangan tentang pertanahan di tengah hiruk-pikuk pengesahan RUU Omnibus Law CLBK (Cipta Lapangan Bisnis dan Kerja) masih terus terjadi. Di samping ada campur baur RUU yang berbagai versi simpang siur juga disebabkan karena proses komunikasi hukum yang tidak berjalan secara lancar.

Rezim legislator kurang melakukan komunikasi dengan seluruh elemen masyarakat terkait secara terbuka, jelas dan tuntas sehingga terjadi misunderstanding. Tulisan singkat berikut akan mencoba mengurai beberapa persoalan pertanahan, yakni tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, soal Amdal dalam Pengadaan Tanah dan soal HGB dan issue Penghapusan Tanah SHM.

Read More

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Ada perubahan signifikan terkait dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, yakni soal nomenklatur “kepentingan umum” itu sendiri. Dalam UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pasal 10 disebutkan bahwa tanah untuk kepentingan umum digunakan untuk pembangunan:

a. Pertahanan dan keamanan nasional;

b. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;

c. Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;

d. Pelabuhan, bandar udara, dan terminal;

e. Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;

f. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;

g. Jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;

h. Tempat pembuangan dan pengolahan sampah;

i. Rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;

j. Fasilitas keselamatan umum;

k. Tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;

l. Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;

m. Cagar alam dan cagar budaya;kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;

n. Kantor Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau Desa.

o. Penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;

p. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;

q. Prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan

r. Pasar umum dan lapangan parkir umum.

Selain tambahan huruf n, masih ada tambahan apa yang dimaksud dengan pembangunan untuk kepentingan umum dalam Pasal ini yaitu:

s. Kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;

t. Kawasan Ekonomi Khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;

u. Kawasan Industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, pemerintah daerah, BadanUsaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;

v. Kawasan Pariwisata yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;

w. Kawasan Ketahanan Pangan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah; dan

x. Kawasan pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.

RUU Omnibus Law CLBK tersebut menambah pengadaan lahan untuk kepentingan umum yang terkait dengan UU 41 Tahun 2009 tentang “Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan” yang prinsipnya lebih hanya menunjang kepentingan investasi, bukan kepentingan umum. Dapat dikatakan bahwa jika tidak ada prinsip kehati-hatian (precautionary principle) RUU Omnibus CLBK ini menjadi sarana untuk mengaburkan definisi-definisi kepentingan umum sehingga berbagai usaha untuk memperkaya diri sendiri atau kelompok bisnis bisa disulap dengan kedok “kepentingan umum”.

Terkesan semuanya hendak diklaim sebagai kepentingan umum. Ada proyek pariwisata disebut kepentingan umum, kawasan ekonomi khusus, dan lain-lain itu masuk sebagai kepentingan umum. Jadi, kalau pengaturan pelaksanaan tidak ketat, maka banyak tanah milik adat yang berpotensi “dirampas” baik oleh negara atau pun pihak lain atas restu atau “diprakarsai” oleh pemerintah dengan dalih bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Selain itu, RUU ini juga memberikan memberinya kewenangan luar biasa kepada presiden untuk memanfaatkan kawasan hutan, izin pertanahan, dan lain-lain, yang kemudian bisa diatur dalam PP atau Perpres. Seluruh kewenangan daerah ditarik semua ke pusat. Hal ini dapat ditemukan dalam perubahan Pasal 8 UU No.2 Tahun 2012. Sementara sebenarnya menurut UU Otonomi Daerah, urusan pertanahan seharusnya menjadi urusan wajib atau kewenangan Pemerintah Daerah (Provinsi dan Kabupaten/Kota).

Perihal Pengadaan Tanah Tanpa AMDAL

Perlu dipertimbangkan adanya potensi bahaya RUU CLBK terhadap ketersediaan lahan dan sumber daya alam yang berkelanjutan. Omnibus Law berpotensi banyak bertentangan dengan peraturan-peraturan perlindungan lahan yang telah lebih dulu disahkan dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria dan UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Lahan.
Misalnya pada UU Pengadaan Lahan (UU No. 2 Tahun 2012) yang ditambahkan pada Pasal 19 A, B dan C RUU CLBK yang menyebutkan pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya di bawah 5 [hektare] tidak diperlukan:

(1) AMDAL,

(2) Pertimbangan teknis,

(3) di luar kawasan gambut atau sempadan pantai dan

(4) kesesuaian pemanfaatan ruang.

Dalam hal izin usaha, kita mengenal kebijakan Online Single Submission (OSS). Sebuah kebijakan yang dinilai lebih mementingkan percepatan ekonomi ketimbang pelestarian lingkungan. OSS adalah sistem perizinan usaha yang diberlakukan pemerintah mulai Juli 2018. Berkat OSS, investor dan pebisnis kini bisa mengurus izin usaha secara online, dengan praktis, tanpa harus melewati birokrasi yang berbelit-belit.

PP No.24 Tahun 2018 (tentang OSS) membolehkan Pelaku Usaha dengan Izin Usaha Berbasis Komitmen untuk melakukan pengadaan tanah, perubahan luas lahan, pengadaan peralatan dan sarana, pengadaan sumber daya manusia, penyelesaian sertifikasi, pelaksanaan uji coba produksi, dan pelaksanaan produksi, meskipun AMDAL belum dilakukan. Ketiadaan AMDAL ini dapat mengakibatkan dampak pada lingkungan hidup.

UU 32/2008 sesungguhnya sudah mengatur bahwa AMDAL merupakan syarat yang harus dipenuhi sebelum penerbitan izin usaha.  Namun, sistem OSS menabrak aturan tersebut. Dengan mengatur izin berdasarkan komitmen, PP OSS ini secara jelas telah menghilangkan pentingnya substansi AMDAL. Kita mendapat kesan seolah-olah asal tidak korupsi, asal ekonomi lancar, boleh merusak lingkungan. Pola pikir demikian sangat berbahaya terhadap kelestarian lingkunangan. Selain itu, secara jangka panjang penerapannya akan berdampak pada penurunan jumlah petani, yang dapat mempengaruhi kondisi ketersediaan pangan.

Perihal Jangka Waktu HGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis  sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu kepemilikan 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun. Menurut Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimiliki oleh setiap WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Pada Pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996 diatur sebagai berikut:

(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.

(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

Untuk jangka waktu yang terbatas ini dalam perspektif investasi mungkin merugikan. Namun, bagi negara hal ini sangat penting untuk kepentingan pengendalian negara atas pemanfaatan dan tata guna tanah. Tapi, bukankah HGB itu untuk masa 30 tahun dan dapat diperpanjang 1 x 20 tahun? Pada umumnya, untuk perumahan SHGB dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Di RUU CLBK tidak diatur jangka waktu berlakunya HGB berarti harus merujuk pada PP No 40 Tahun 1996. Khusus HGB untuk penanamnan modal, UU Penanaman Modal 2007 sebenarnya telah memberikan prevelige hingga 80 tahun, tetapi oleh MK dibatalkan dengan Putusan No 21-22/PUU-V/Tahun 2007 tertanggal 25 Maret 2008. Jadi issue jangka waktu HGB 80 atau 90 tahun tidak benar. Tujuan utama putusan MK adalah agar negara tetap bisa mengontrol penguasaan tanah oleh investor sekalipun.

Perihal Issue Penghapusan Hak Milik

UU Omnibus Law CLBK tidak melakukan perubahan atas Hak atas tanah berupa Hak Milik. Jadi tetap sama dengan ketentuan yang ada dalam UU PA No. 5 Tahun 1960.

Perlu diketahui bahwa Hak Milik merupakan bagian dari hak-hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. HAT primer itu meliputi Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP).

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain termasuk DIWARISKAN KEPADA ANAK CUCU kita. Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. Dapatkah hak milik hapus?

Hak milik hapus apabila:

(1) Tanahnya jatuh kepada negara karena:

a. Pencabutan hak;
b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
c. Ditelantarkan, atau
d. Orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah;

(2) Tanahnya musnah.

Dengan demikian maka terkait pemberitaan yang menyatakan UU Omnibus Law CLBK mengatur bahwa HM akan dihapuskan dan diganti dengan “pemilikan” 99 tahun adalah TIDAK BENAR. HM akan tetap ada hingga dihapuskan karena alasan yang sudah disebutkan di muka. Penghapusan tanah HM untuk pembangunan kepentingan umum pun harus tetap diberikan ganti kerugian sebagaimana diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012 tentang pengadaan tanah.

Melalui uraian singkat ini semoga kesimpang siuran beberapa informasi tentang pertanahan yang diatur dalam UU Omnibus Law CLBK sedikit banyak dapat diklarifikasi. Masih bingung? Bingung itu wajar sebagai pertanda bahwa kita masih mau berpikir.

 

Semarang, Jumat: 16 Oktober 2020

PENULIS:

Prof. Dr. Pierre Suteki. SH.MHum
dr.A. Halim, SpPD.FINASIM,SH.MH.MM.CMed
The Banua Law and Public Service Center Study

Abd Halim

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *